雙臺子區進一步加強物業管理工作實施方案
為適應雙臺子區物業管理發展的新形勢，積極推行住宅小區物業服務的分類管理和規范化管理，促進全區物業服務水平的全面提升，營造更加安全、舒適、文明、和諧的宜居環境，根據國務院《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》和《盤錦市物業管理條例》相關規定，結合我區實際，制定本實施方案。
一、指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，聚焦全面改善廣大居民生活環境，按照“條塊結合、以塊為主、綜合協調、屬地管理”原則，充分發揮智慧城市建設在物業管理的作用，創新物業管理模式和管理機制，強化黨組織在基層物業管理中的領導地位，將物業管理全面納入基層社會治理體系，充分調度街鎮和社區工作主動性，進一步提升物業服務品質，補齊新冠疫情凸顯的群防群治短板，切實維護業主和物業服務企業合法權益，提高業主對住宅小區物業管理工作的滿意度、和諧度，全面提升全區社會治理能力現代化。
二、工作目標
力爭到2021年底,基本建立起街鎮和區級部門管理機制完善、物業服務企業專業服務到位、業主自我管理服務規范的住宅小區物業管理體系，物業管理覆蓋率達到100%，廣大居民對住宅小區物業管理的滿意度明顯提升。
（一）住宅小區物業服務企業所管項目有效投訴率較低，行業平均滿意率達到90%以上。擁有遼寧省物業管理示范住宅小區1個，盤錦市物業管理優秀住宅小區3個。
（二）有條件的商品房住宅小區業主委員會組建率達到100%。
（三）老舊住宅小區在2020年12月底前，總體完成物業服務提升工作。
三、工作機制
按照“物業管理部門具體指導監督，街鎮組織實施，各相關部門配合”的原則，建立上下聯動，齊抓共管的體制機制，共同開創我區物業管理工作新局面。
（一）健全組織體系
成立雙臺子區住宅小區物業管理工作領導小組,由區長任組長,分管副區長任副組長,成員由區各相關部門、街鎮主要負責人組成,負責全區住宅小區物業管理工作的統籌協調、政策制定、監督指導等工作（詳見附件1）。
（二）夯實主體責任
各街鎮對轄區內小區物業管理工作承擔主體責任。
1.街鎮要將小區物業管理納入社區綜合管理體系，對小區綜合管理負總責。主要負責監督指導物業承接查驗工作；指導首次業主大會會議籌備組、業主大會和業主委員會成立，監督指導業主大會、業主委員會履行職責；組織成立物業管理委員會；組織召開物業管理協調會議，調解物業管理糾紛；采集業主、業主委員會、物業服務企業及項目負責人信用信息，組織開展業主滿意度調查；責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法違規決定；負責原物業服務企業撤離后，新物業服務企業選聘前的應急管理。
2.街鎮要充分運用社區網格化管理平臺，借助城市管理職能下沉，整合物業管理、城市執法的信息和資源，發揮及時發現、快速處置、全程監督等綜合管理優勢，聯動督促相關職能部門落實行政監管和執法責任，解決小區綜合管理中的實際問題。
3.法律法規規定的其他職責。
（三）落實行業監管責任
區住房和城鄉建設局要充分發揮牽頭抓總作用，依法加強物業服務市場監管。主要履行下列職責：
1.負責對轄區內物業服務活動的日常指導與監管，組織實施對所轄街鎮、各相關部門物業管理工作情況的監督指導和檢查考核；負責處理轄區內業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業的投訴;負責監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為。
2.健全市場準入制度，督促指導開發建設單位在新建住宅小區銷售前，開展前期物業服務企業招標投標等活動，依法依規選聘物業服務企業，落實履約保證金制度。督促開發建設單位與物業服務企業落實住宅小區承接查驗制度。
3.實行“四公開一監督”（公開物業服務人員姓名和照片、內容和標準、收費價格、報修和投訴監督電話，特約服務項目實行明碼標價）制度，強化物業服務質量監督檢查，落實物業服務日常巡查通報制度，督促物業服務企業及時排查、解決服務中存在的問題。
4.建立健全物業企業信用檔案和物業服務質量考評體系，定期公布物業服務企業誠信記錄和“紅黑榜”，促進市場優勝劣汰。凡物業服務企業信用檔案有不良行為記錄的，不得承攬新小區物業服務。
5.建立分類、梯次培訓機制，切實抓好物業管理部門、街鎮、業主委員會、物業服務企業培訓工作，全面提升物業管理服務行業整體素質。
6.負責監督住宅小區（各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備安裝項目等）工程質量和安全，參與重大建筑工程質量、安全事故的調查處理，做好建設工程竣工驗收備案管理工作。
（四）發揮相關職能部門作用
1.區自然資源分局在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查；
2.區不動產登記中心負責在辦理不動產登記時，注明物業服務用房建筑位置、面積等事項；
3.區城市管理綜合行政執法局負責查處物業管理區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變物業使用性質、損壞綠地、違反城鄉容貌和環境衛生管理規定等行為；
4.區發展和改革局、市場監督管理局負責規范物業服務收費，監督檢查價格公示，查處違規收費等行為；
5.區公安分局負責治安、犬只飼養管理等行為；
6.區工業和信息化局負責協調電力部門對電力設施進行維修、更新、養護和管理，協調處理因電力引起的矛盾糾紛；協調通信管理部門監督管理新建物業通信配套設施建設及共享使用等工作；
7.區生態環境局負責違法排放水污染物等監督檢查；
8.區消防救援大隊監督物業服務企業對共用消防設施的維護管理，依法查處占用消防通道、毀壞消防設施等行為；
9.其他按照法律、法規規定的職責負責物業管理相關工作。
（五）建立紅色物業管理
積極引導全區廣大黨員干部參與所在小區的物業管理和業主委員會選舉工作，實現物業企業、業委會黨建全覆蓋。建立健全物業行業協會黨組織管理機制，創新推動黨的建設與行業指導監管有機融合、互促互進。力爭到2020年底，每個街鎮物業黨建試點不少于兩個，以進一步提升業主委員會和物業服務企業黨的組織和工作覆蓋率，確保多方聯動服務機制的有效運行。鼓勵社區兩委班子成員、骨干進入業主委員會，直接參與業主委員會選舉；建立健全業主協商議事會議、定期財務公開等制度，切實完善物業管理運行機制。
四、工作重點
（一）因地制宜，全面實施住宅小區分類管理
1.新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級化物業管理。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級化管理服務。
2.有物業管理住宅小區。街道辦事處為主體，相關職權部門緊密配合，負責監督、管理轄區內物業服務小區；要求物業服務企業按照簽訂物業服務內容、標準執行，明確物業服務企業與小區內業主權利義務關系，通過物業服務人員自身業主水平提升，為業主提供更好的服務，提升業主對小區服務的滿意度。
3.改造后的老舊住宅小區物業。根據居民需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，街道社區居委會組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，完成物業化管理。對改造后具備條件的老舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務或實行業主自治管理。
4.棄管小區及零散片區物業。對暫時無條件推行市場化運作和業主自治的棄管小區及零散片區住宅小區，按屬地管理原則，由街鎮、社區會同相關部門提供保潔、保綠等基礎性管理服務，并探索有償式服務。
（二）突出重點，切實抓好物業管理的規范運作
1.嚴格執行物業承接查驗制度。健全完善物業承接查驗監督管理制度，明確新建小區物業承接查驗的具體內容，嚴格執行物業承接查驗制度，確保接收物業權屬明確、資料完整、質量合格、配套齊全。
2.規范物業項目前期管理。新建的物業項目在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。
3.規范物業相關合同管理。開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同；業主委員會成立后，應代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，明確各自權利、義務和責任。
4.規范物業服務行為。建立物業服務標準化體系，完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況，強化物業信用信息管理，健全物業服務投訴責任機制，完善退出機制，確保物業服務企業更好完成物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。
（三）完善機制，扶持物業服務行業發展
1.合理規范物業服務收費、定價。對普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價，建立完善的政府指導價和市場調節價相結合的物業服務收費機制，保障性安居工程、老舊住宅小區實行市場調節價；新建商品住宅或者接受業主委托開展特約服務等其他物業服務項目，實行政府指導價。
2.提高物業管理費收繳率。物業服務企業要按照法律法規及物業服務合同約定合理收取物業管理費，對不按時足額繳納物業管理費的業主,可通過書面告知所在單位、小區內公示等方式催繳。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納物業管理費，且經生效法律文書確認的,將其納入信用信息管理。
3.加大政府培育和支持力度。建立健全物業考核獎勵機制,引導和鼓勵物業服務企業做大做強,推動現代物業服務業發展。
4.鼓勵社會組織參與物業服務。鼓勵支持住宅小區引入專業社會組織,提供法律援助、文化建設、社會工作、科學健身等專業服務,滿足業主多元化物業服務需求。
（四）積極引導，規范業主自治管理
1.完善選舉制度。進一步完善業主大會和業主委員會選舉制度,健全業主管理、約束機制,業主委員會成立前或換屆(辭職)的過渡期內，由社區黨組織監督、指導物業服務企業的服務行為。
2.規范財務制度。業主委員會財務情況按相關規定定期公布,接受全體業主監督,在管理規約中要明確業主代表經業主委員會或社區黨組織同意可以查閱業主委員會財務狀況,發現問題可要求業主委員會做出書面解釋。
3.健全監督制度。建立物業管理活動業主監督制度,在管理機制健全的小區試點成立業主委員會的監督檢查組織,加強對業主委員會的監督。
（五）依法調解，化解物業矛盾糾紛
建立完善物業糾紛調解機制，強化屬地調解職能,切實做到小事不出社區、大事不出街鎮。各街鎮物業糾紛調解委員會要妥善協調小區業主、業主委員會和物業服務企業之間的關系,積極化解矛盾糾紛。
五、實施步驟
第一階段：準備階段（2020年6月底前完成）
1.各街鎮、區住房和城鄉建設局、物業服務企業，結合本區特點，制定物業管理工作具體實施方案。
2.各街鎮要成立物業管理工作領導小組，明確工作內容、要求、完成時限和工作分工，確保責任落實。
3.各街鎮要在區住房和城鄉建設局指導下深入開展調查摸底工作，全面完成轄區內住宅小區分類，建立住宅小區分類管理檔案和制度。
4.各街鎮要通過入戶發放宣傳單、張貼公告等方式加大宣傳力度，做到家喻戶曉、人人皆知，為實現物業管理全覆蓋營造良好氛圍。
5.各街鎮要指定科室承辦物業管理工作，落實專職人員負責轄區內物業管理工作。制定各種工作制度并上墻公示，建立各種物業管理臺賬。
第二階段：實施階段（自2020年8月1日起）
各街鎮根據本方案要求具體組織實施，全面推進物業管理提升工作，對轄區內的住宅小區進行分類管理。
第三階段：檢查考核（自2020年10月1日起）
由區住房和城鄉建設局制定考評細則對各街鎮物業管理工作落實情況予以督導考核，街鎮要加強對轄區內物業服務企業和其他管理單位的常態化檢查考評。
六、工作要求
（一）落實承接查驗，夯實物管基礎
切實規范開發項目物業共有部位、公用設施驗收標準及物業服務企業承接查驗流程，杜絕因物業共有部位、共有設施產生遺留問題，切實維護業主權益。
（二）實行分類管理，提升物管水平
以街鎮為單位對所轄區域內住宅小區進行分類，建立物業管理臺賬，規范物業服務企業運作，通過制度規范化、服務精細化、逐步提升全區物業管理服務水平。
（三）規范業主自治，引導理性維權
各街鎮、社區要按要求對業主委員會工作進行指導。充分發揮業主大會和業主委員會在社區管理和物業服務中的積極作用，培養業主委員會自我管理、自我約束、自我決策的能力，不斷暢通業主訴求渠道，健全物業管理糾紛調解機制。
（四）推行星級評選，樹立行業品牌
廣泛開展星級物業服務項目評選活動，以驗收考評為抓手，將物業企業的服務管理行為納入規范化管理軌道，引導物業行業從“做好”“保運轉”向“做精”“樹品牌”轉變。
（五）構建三級聯動，實現齊抓共管
積極構建區、街鎮、社區三級聯動工作機制，實現物業管理與社會事務管理工作有機結合，做到事前預防、事中化解、事后鞏固，確保矛盾不激化，影響不擴大，問題不上交，切實維護社會穩定。
（六）強化市場監管，建立淘汰制度
完善物業服務企業公開招標制度，強化新建開發小區設計、施工階段的物業企業前期介入。加強對物業服務企業的社會監督，對物業服務企業的物業管理服務活動進行監督檢查，其監督意見作為物業服務企業資質審核和誠信檔案建立的依據。強化物業服務企業動態監管，及時督促整改物業小區存在問題，嚴厲查處違法違規行為。
文件解讀：《關于印發雙臺子區進一步加強物業管理工作實施方案的通知》雙區政辦發〔2020〕43號文件解讀
