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各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各相關部門，駐區各相關單位：

《雙臺子區物業行業領域專項整治工作實施方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

 

 

盤錦市雙臺子區人民政府辦公室  

                               2022年5月27日      

雙臺子區物業行業領域專項整治工作實施方案

 

為進一步整治和規范全區物業服務企業管理行為，規范物業服務市場秩序，提高物業服務行業的整體服務和水平，加強對物業服務企業事中事后監管，切實維護業主的合法權益，著力解決人民群眾關心的物業領域存在的熱點、難點、堵點問題，結合我區物業管理工作實際，特制定本方案。

一、指導思想

全面貫徹落實十九屆六中全會精神，以《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》、《盤錦市物業管理條例》等相關文件為依據，以提高服務質量為抓手，進一步建立規范有序、開放競爭、權責分明的管理市場秩序，嚴格查處物業市場中的違法違規行為，著力解決我區物業管理市場運行中的難點和問題，有效打通物業管理中聯系群眾、服務群眾的“最后一公里”，全力促進物業管理行業健康發展。

二、工作目標

（一）全面落實監管責任，促進政府部門依法履職

按照《盤錦市物業管理條例》，結合各部門工作職責分工，進一步厘清、明確政府相關部門在小區物業管理工作中的職責，深入推進監管執法進小區活動，全面落實各自監管責任，逐步形成齊抓共管、共管共治的小區綜合治理格局。

（二）規范市場主體行為，不斷提升物業服務質量

依法嚴厲打擊、糾正小區建設單位、物業服務企業在前期物業招投標、承接查驗、住宅小區物業管理、服務等環節的違法行為；針對發生不服從、不配合相關部門、屬地街鎮管理等行為，督促其依法、依規、依標準實施物業管理，為業主提供優質的物業服務。

（三）加強基層組織建設，逐步提高業主自治能力

堅持以基層黨組織服務群眾和改善物業服務管理為抓手，著力解決社區治理和物業服務的突出問題。強化老舊小區、無物業小區、無業主大會小區的物業管理工作，繼續加大區住建局、街鎮對住宅小區業主大會、業委會（物業管理委員會）組建工作的指導力度，充分發揮基層自治組織作用，全區住宅小區業主大會、業委會（物業管理委員會）和物業管理動態覆蓋率始終達到95%以上，業委會履職水平逐步提高。

三、整治范圍

全區范圍內所有實施物業管理的住宅項目（小區）。

四、整治任務

重點整治政府相關部門、物業市場主體和業主委員會（物業管理委員會）等基層自治組織在參與住宅小區物業監督、管理過程中的違法違規行為；以及實施物業監督、管理活動中責任落實不到位、機制不健全、工作不規范等問題。

（一）政府部門監管層面

1.住建、發改、自然資源、城管執法、公安、工信、生態環境、市場監管、應急、衛生健康、民政等部門（以下簡稱“各監管部門”），對照各自監管職責（具體對照《盤錦市物業管理條例》、本部門“三定方案”和行業法律法規等規定），自查本部門、本系統是否存在監管責任落實不到位、監管機制不健全、執法檢查不規范、協調處理矛盾糾紛不及時；以及是否存在不作為、亂作為、部門間推諉扯皮、管理不到位等問題。

2.按照相關法律法規規定，各街鎮和社區（村）對照各自監管職責，自查在推動成立住宅小區業主大會、業委會（物業管理委員會）過程中，是否存在不依法履行職責、日常監督指導不到位、推動物業管理全覆蓋工作不力等問題。

（二）物業市場主體層面

1.物業服務企業

（1）未按規定簽訂物業服務合同，未明確物業服務等級標準并在規定時間內辦理合同備案手續的。

（2）未將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示的；未按規定公布物業服務收支情況的；未按物業服務合同約定的事項和標準提供服務，擅自提高收費標準，增加收費項目的。

（3）未按規定或合同約定對物業進行養護和維修的；未按規定使用住宅專項維修資金的。

（4）處理業主合理合法投訴不及時、不配合、不到位的；不履行物業服務合同或履行不到位，導致業主頻繁投訴的。

（5）未及時制止物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定，未及時向有關行政管理部門報告的。

（6）未按要求定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育，未按有關規定做好物業管理區域內消防安全等安全防范工作的；未按規定對物業共用部位、共用設施設備安全狀況進行檢查，并及時處理有關安全隱患的。

（7）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自利用屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛或者物業共用部位、共用設施設備進行經營的；擅自改變公共建筑或公用設施，或挪用、侵占業主共有財產的。

（8）違反《盤錦市物業管理條例》第二十三條的規定，物業服務企業以業主欠交物業服務費為由，減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準，限制業主合理使用共用設施設備和共用部位；以停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費等方式，強迫業主交納物業服務費的。

（9）違反《遼寧省物業管理條例》第六十七條規定，物業服務企業侵占利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動所得的。

（10）物業服務企業與業主或業主委員會關系僵化，工作互不配合，業主意見較大的；不服從物業項目所在街道或社區監督管理，對反映問題不及時整改的。

（11）將一個物業管理區域的全部物業管理業務整體轉讓給他人的。

（12）物業服務合同終止時，未按規定移交物業服務用房和有關資料的；擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，不按照規定辦理退出手續并移交物業服務用房和有關資料的。

2.建設單位違法違規行為

（1）建設單位未按規定通過招投標方式選聘前期物業服務企業，擾亂招投標市場秩序，引起物業管理糾紛的。

（2）建設單位未按規定辦理前期物業管理備案手續，商品房買賣合同中未含前期物業服務合同約定的。

（3）建設單位未按規定配置或移交物業服務用房，或擅自改變規劃設計變更物業服務用房位置的。

（4）建設單位未按規劃設計要求建設公建配套設施，未按規定履行工程質量保修期內房屋保修義務的。

（5）建設單位未按規定在物業交付前與物業服務企業進行物業共用部位、共用設施設備承接查驗，并向物業服務企業移交相關資料。

（6）違反《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條規定，業主未交存住宅專項維修資金，建設單位向業主交付房屋的；建設單位違規代收住宅專項維修資金的。

（7）建設單位違規出售、出租停車位（車庫）等其他行為的。

（三）住宅小區自治管理層面

1.業主委員會存在違反業主大會議事規則、業主大會決議行為的。

2.業主委員會委員違反《遼寧省物業管理條例》第三十七條規定，業主委員會委員有下列行為之一，而業主大會未決定終止其委員資格的。拒絕或者放棄履行委員職責；挪用、侵占業主共有財產；利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關物業費用，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬；打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

3.違反《遼寧省物業管理條例》第三十九條規定，因物業轉讓、滅失等原因不再是業主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，或有下列情況之一的，業主委員會沒有決定終止其委員、候補委員資格的。以書面形式向業主大會、業主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；因疾病等原因喪失履行職責能力的；不履行業主義務的；無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；本人、配偶及其親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職的；法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

4.業主委員會或者物業管理企業未依法簽訂物業服務合同的。

5.業主委員會選舉或改選存在爭議，選聘或改聘物業服務企業存在糾紛，半年以上未得到有效解決的。

6.業主委員會任期屆滿后，未及時組織召開業主大會會議進行換屆選舉的。

7.業主委員會屆滿后，未及時將屬于業主大會、業主委員會的有關財務、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會的。

五、實施步驟

專項整治工作總體分為動員部署、自查自糾、督查巡查、總結提高、監督問責五個步驟，各步驟間既相互銜接，又相互融合。探索創新工作思路和方式方法，完善工作步驟，健全工作機制，豐富整治內容，不斷提高和鞏固專項整治工作成果。

（一）動員部署（2022年5月30日前）

制定具體實施方案，成立工作專班，精心安排部署，廣泛宣傳發動，明確目標任務、工作要求和職責分工，層層壓緊壓實責任，確保清查整治工作落到實處。

（二）自查自糾（2022年6月1日—2022年7月31日）

各監管部門按照各自職責分工，對本單位、本系統在住宅小區物業監管方面的相關問題進行自查，針對排查出的問題，進一步完善健全工作機制，制定切實可行的整改措施，全面落實部門監管責任。各相關部門開展自查自糾的基礎上，督促相關物業服務企業按照本轄區專項整治實施方案要求認真開展自查，對存在的問題制定整改措施，落實責任人，并及時完成整改。并將排查出的各監管部門及物業服務企業（業委會）相關問題與整改結果報區物業管理工作專班進行核查。

（三）督查巡查（2022年8月1日—2022年9月30日）

各相關部門對照整治重點和職責分工，在企業自查自糾的基礎上，通過現場巡查、隨機抽查、投訴處理等方式，對轄區內所有住宅小區物業服務項目進行檢查，對有投訴舉報的企業進行重點檢查，嚴肅查處物業市場主體違法違規行為，糾正物業企業服務質量不高問題，曝光典型案例。要對自查、檢查和整改情況，逐一建立臺賬，實行銷號管理。對違法違規的物業服務企業要采取責令限期改正，記入不良信用，限制承接物業服務項目，依法作出處罰等措施。對嚴重侵害群眾權益、擾亂物業服務市場秩序的物業服務企業（物業管理人），要及時記入“黑名單”，配合有關部門依法將其清出市場，并向社會公開曝光。在此期間，區物業管理工作專班負責對專項整治工作開展情況進行督查、抽查。

（四）總結提高（2022年10月1日—2022年10月15日）

各監管部門要及時向區物業管理工作專班報專項整治工作階段性總結，查找工作中存在的問題和不足，分析原因，研究制定和完善相關措施，鞏固專項整治成果。總結中既要重視問題，也要注重將好的做法和經驗，總結形成一批可推薦、可復制的好經驗、好做法。

（五）監督問責（2022年10月16日—10月31日）

根據專項整治工作開展情況和市檢查督導情況，區物業管理工作專班對工作走過場、整治不力、成效不明顯的單位和人員進行約談通報，發現違法違紀問題將移交區紀委監委。

六、職責分工

（一）區政府成立區物業管理工作專班組織本轄區各監管部門認真開展自查自糾，并對住宅小區物業服務、管理情況進行全面檢查，對發現的各類問題要采取有力措施進行綜合整治，對發現的違法違規行為將依法依規嚴肅查處。同時，對住宅小區消防、供電、供水、供熱、供氣等設施不完善，臨時用電代替正式、備用電源缺失，以及其他影響居民住用安全和正常生活等民生問題進行認真梳理，追根溯源，及時上報，加大協調處理力度，力爭逐一盡快解決。

（二）各監管部門要對照各自職能分工，認真梳理本部門、本系統在住宅小區物業管理中的薄弱環節和管理漏洞，健全完善管理工作機制，積極與上級主管部門溝通，結合實際開展好小區內執法活動，支持配合街鎮做好住宅小區物業服務、管理違法違規行為的整治工作，督促相關責任方按要求完成整改。

（三）各住宅小區建設單位、物業服務企業（物業管理人）、相關違法違規行為責任人是此次專項整治工作的落實主體，要按照區專項整治工作部署，認真開展自查自糾，對各監管部門的執法檢查活動和提出的整改意見、要求，要主動配合、積極整改，確保專項整治工作取得扎實成效。

七、工作要求

（一）提高思想認識，增強責任意識

物業管理工作是一項關系群眾切身利益、關系社會和諧穩定、關系城市形象好壞的重要工作，事關人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。開展物業服務行業專項整治，是認真貫徹落實省市統籌推進疫情防控和經濟社會發展重大決策部署的重要方面，是進一步規范房地產市場秩序的重要舉措，是鞏固黨史學習教育成果和深入推進“我為群眾辦實事”實踐活動的具體實踐。各街道、各監管部門要高度重視，充分認識專項整治工作的重要意義，把思想和行動統一到上級的決策部署上來，增強工作的主動性，切實開展好專項整治工作。

（二）加強組織領導，完善工作機制

區政府成立雙臺子區物業管理工作專班，負責全區專項整治工作的動員部署、綜合協調、聯動推進和調度統計工作。各街鎮、各監管部門要安排分管領導和專人負責，配合區物業管理工作專班對本轄區的專項整治工作進行統一部署、全面發動，做到條塊結合、上下聯動，協調配合、形成合力。區住建局要發揮牽頭作用，與其他各監管部門做好工作銜接，建立溝通協調、信息暢通、成果共享的工作機制，及時研究解決工作中的困難和問題，確保專項整治工作穩步有序推進。

（三）壓實各級責任，全面進行整治

各街鎮要嚴格落實屬地責任，加強統籌協調，全面動員部署，明確責任部門、責任人，確保排查整治到位。依法認真履行對住宅小區的物業管理職責，推進業主大會、業主委員會或物業管理委員會成立工作，并協調、指導其開展好日常工作和加強物業管理，及時協調處理物業管理活動中的矛盾糾紛，組織物業服務企業、業主積極配合開展好專項整治工作等。各監管部門要切實擔負起行業監管責任，相互積極配合、分頭組織推進，在依法依規查處整治各類違法違規行為的基礎上，不斷健全完善監督管理長效機制。

（四）突出整治重點，依法規范整治

堅持問題導向，聚焦住宅小區管理中的熱點、難點和突出問題，重點進行整治。特別是建設單位對新開發的不具備交付條件的小區違規交房，業主擅自改變房屋使用功能或隨意改變建筑主體結構、違法裝修、擅自開挖地下空間、擅自加層等嚴重影響公共安全，物業管理人或業主侵占公共空間、占用消防通道（車位），小區電動車充電、消防管理不到位、安全隱患突出，物業管理人不依規公開小區公共收益，業委會成員不履職盡責或假公濟私等問題，要全面進行排查，依法規范各方物業管理行為，妥善處理和徹底整改。切實維護人民群眾的切身利益和生命財產安全。對專項整治中發現、群眾舉報投訴以及媒體曝光的物業服務違法違規行為，要嚴肅查處。檢查中發現的涉黑涉惡線索要及時移交掃黑除惡專項斗爭管理部門。對嚴重侵害群眾權益、投訴舉報較多的物業項目，要掛牌督辦，及時公布查處結果，回應社會關切。對有案不查、袒護包庇違法違規行為的單位和個人，要嚴肅追究相關責任，涉及違法違紀的問題要移送紀委監委。

（五）加大公開力度，健全獎懲機制

區住建局要將我區物業服務企業基本信息向社會公開，及時更新發布企業誠信檔案。建立“紅黑名單”制度，公布守信聯合激勵和失信聯合懲戒對象名單，對列入“紅名單”的物業服務企業，建立“綠色通道”，優先提供服務便利，優化行政監管安排，大力推介其承接物業服務項目；對列入“黑名單”的物業服務企業，實施市場性、行業性、社會性約束和懲戒。